huurcontract

Als uw huurders uit elkaar gaan

Einde relatie en huurcontract

Indien beide partners het huurcontract ondertekenden, blijven beiden huurder zolang het huurcontract loopt, ongeacht hun samenlevingsvorm (feitelijk samenwonend, wettelijk samenwonend, gehuwd). Beide huurders moeten samen opzeggen om het huurcontract correct te beëindigen.

Echtscheiding/relatiebreuk

Bij een breuk moeten de huurders onderling afspreken wie in de woning blijft wonen. Bij echtscheiding of relatiebreuk kan degene die vertrekt niet zomaar onder het huurcontract uit. Het huurcontract blijft bestaan tijdens de echtscheidingsprocedure. Als één van de partners de huurwoning verlaat, blijft die aansprakelijk voor de betaling van de huur zolang het huurcontract niet werd aangepast. Ook na de echtscheiding/relatiebreuk kan de verhuurder de vertrekkende partner nog aanspreken voor de betaling van de huur want hij blijft nog steeds huurder. Er moeten afspraken worden gemaakt met de verhuurder. De huurder die het huis of het appartement verlaat, moet geschrapt worden uit de huurovereenkomst zodat hij niet meer kan aangesproken worden voor de betaling van de huur na de scheiding.

Na een echtscheiding moet de echtgenoot die de huurovereenkomst niet ondertekende de huurwoning verlaten, tenzij de vrederechter in het kader van dringende en voorlopige maatregelen de toestemming geeft om daar nog te blijven wonen (ook mogelijk bij wettelijk samenwonenden). Deze maatregelen kunnen gelden voor de duurtijd van de feitelijke scheiding of voor een door de vrederechter te bepalen beperkte termijn. Aan wie het huurrecht uiteindelijk zal toekomen is een beslissing die zal genomen worden tijdens de echtscheidingsprocedure en die uitwerking heeft na de echtscheiding. Bij een echtscheiding is het aan te raden om te gaan onderhandelen met de verhuurder zodat de situatie voor alle partijen (de beide huurders en de verhuurder) duidelijk is. Wat er gebeurt met het huurcontract naar aanleiding van een feitelijke scheiding is afhankelijk van wat de rechter beslist want de wetgever heeft hier niets over bepaald.

Indien een koppel uit elkaar gaat, neemt men dus best contact op met de verhuurder om het huurcontract te laten aanpassen zodat eventuele achterstallige huur niet meer kan verhaald worden op de partner die er niet meer woont. De eigenaar kan de partner die vertrekt ontslaan van al zijn verplichtingen of er kan een nieuw huurcontract worden opgemaakt op naam van de partner die in de huurwoning blijft wonen. Indien er geen akkoord is van de verhuurder blijven beide partners gehouden tot alle huurverplichtingen. De vrederechter is in dat geval bevoegd om dringende en voorlopige maatregelen te nemen bij onenigheid tussen de partners. Deze beslissing van de vrederechter geldt enkel ten aanzien van de ex-partners en niet ten aanzien van de verhuurder.

Om problemen te vermijden kunnen samenwonenden in een overeenkomst, eventueel in het samenlevingscontract, vastleggen wie in de woning mag blijven wonen na een relatiebreuk. Deze overeenkomst is echter niet bindend voor de verhuurder.

Opzeg door verhuurder

Als de verhuurder het huurcontract wil opzeggen omdat er nog maar één huurder meer overblijft in plaats van twee, en bijgevolg het risico op niet-betaling van de huur groter wordt, moet hij de wettelijke regels van opzegging volgen. Deze regels hebben betrekking op de duur van het contract en de reden. Met de opzeg kan een vergoeding gepaard gaan.

Solidariteitsclausule

Een huurcontract moet gedeeld worden tussen de huurders, tenzij er contractueel andere afspraken werden gemaakt. Indien in het huurcontract  een solidariteitsclausule opgenomen is, kan de verhuurder elke huurder aanspreken voor de betaling van de volledige huur. De verplichtingen in het huurcontract zijn dan ondeelbaar en hoofdelijk ten aanzien van de verhuurder. Indien er geen solidariteitsclausule in het huurcontract staat, is elke medehuurder enkel verantwoordelijk voor de betaling van zijn deel  van de huur en eventuele schadevergoedingen (bv. elke partner de helft). De verhuurder kan zich dan alleen richten tot de niet-betaler van de huur.

Plaatsbeschrijving

Bij een breuk is het aan te raden een nieuwe plaatsbeschrijving op te maken zodat de eventuele schade op het moment van de relatiebreuk nog kan worden toegerekend aan beide huurders. Probleem is dat een plaatsbeschrijving geld kost en dat de verhuurder de helft dient te betalen. Het is dan ook mogelijk dat de verhuurder daarom geen nieuwe plaatsbeschrijving wenst. De ex-partners zouden dan onderling tot een akkoord moeten komen voor de vergoeding van eventuele schade tijdens hun samenwonen.

Andere mogelijke aandachtspunten:

Aan wie moet de verhuurder opzeggen?

De verhuurder moet in principe twee opzegbrieven versturen als hij aan een koppel verhuurt. Eventueel kunt u één brief versturen, gericht aan de twee huurders, die beiden voor ontvangst tekenen.

Verhuurt u aan één persoon dan volstaat uiteraard één opzegbrief. Maar wat als die persoon intussen samenwoont in de huurwoning?

Gaat het om feitelijke samenwoning, dan volstaat één brief. De partner die de huurovereenkomst ondertekent heeft als enige rechten en plichten.

Wonen de partners wettelijk samen (verklaring van wettelijke samenwoning afgelegd) of zijn ze gehuwd, dan wordt verondersteld dat de huurovereenkomst met betrekking tot de gezinswoning (hoofdverblijfplaats) door beide partners is aangegaan, ook wanneer de huurovereenkomst vóór de wettelijke samenwoning of het huwelijk werd afgesloten door één partner. Dit heeft te maken met de bescherming van de gezinswoning. Bij een opzeg moet de verhuurder beide partners opzeggen om rechtsgeldig te zijn. Omgekeerd moeten beide partners ook opzeggen als ze het huurcontract (ondertekend door één van hen) willen beëindigen.

Maar hoe weet u als verhuurder dat uw huurder ondertussen getrouwd is of wettelijk samenwoont?  Om zeker te zijn vraagt u bij de burgerlijke stand best een ‘bewijs of attest van woonst’ op voor het adres van de huurwoning. Hierop wordt de naam van de huwelijks- of wettelijk samenwonende partner vermeld. U weet dan als verhuurder onmiddellijk aan wie u een opzegbrief moet sturen. Bij uw aanvraag aan de dienst bevolking kan u het huurcontract meesturen zodat u kan aantonen waarom u deze gegevens nodig heeft want sommige diensten zullen dat niet willen afleveren in het kader van de bescherming van de privacy. Als verhuurder kunt u met het huurcontract uw belang aanduiden. U kunt uw opzegbrief ook versturen aan ‘de huurder en eventuele wettelijke medehuurder’. Op die manier zit daar ook automatisch de wettelijk samenwonende of huwelijkspartner bij die het contract niet hebben ondertekend.

Indien slechts één partner het huurcontract heeft ondertekend en die blijft in de huurwoning wonen na echtscheiding/relatiebreuk, dan blijft die uiteraard de huurder. De vertrekkende partner die het huurcontract niet heeft ondertekend, kan dan na de breuk niet meer aangesproken worden voor de betaling van de achterstallige huur. Na de echtscheiding of de stopzetting van de wettelijke samenwoning bent u als vertrekker immers geen wettelijke medehuurder meer.

Indien slechts één partner het huurcontract heeft ondertekend en die verlaat de huurwoning na echtscheiding/relatiebreuk, dan kan de vertrekker het huurcontract opzeggen. De verhuurder moet dan zo snel mogelijk een nieuw huurcontract afsluiten met de blijver (huurwaarborg,  plaatsbeschrijving….).

Als verhuurder laat u het huurcontract best tekenen door beide echtgenoten of samenwonende partners. Op die manier kunt u na een relatiebreuk eventuele achterstallen verhalen op beide ex-partners. Heeft u als verhuurder een huurcontract afgesloten met uw huurder en hij gaat later feitelijk samenwonen in de huurwoning, dan kan u voorstellen om de partner mee op te nemen als medehuurder in het huurcontract. Op die manier kunt u ook de nieuwe partner aanspreken voor de betaling van de huur.

Wettelijk erfrecht

De  huwelijkspartner en wettelijk samenwonende partner erven het vruchtgebruik van de gezinswoning, ook als dit een huurwoning is. Als slechts één van beide partners het huurcontract heeft ondertekend en die partner overlijdt, maar is ondertussen getrouwd of wettelijk samenwonend, erft de langstlevende partner (die het huurcontract niet heeft ondertekend) het vruchtgebruik op de gezinswoning.. Het huurrecht maakt deel uit van de nalatenschap. De langstlevende echtgenoot kan wat betreft dat huurrecht op de gezinswoning niet worden onterfd omdat hij een reservatair erfgenaam is. Bij wettelijk samenwonenden is dit geen gewaarborgd minimum erfrecht en zou dit dus testamentair kunnen ontnomen worden van de langstlevende wettelijk samenwonende partner.

Bart Chiau

, , , , , , , , , , ,